中國旅游業邁入萬億投資的文旅時代，文化旅游產業的發展已勢不可擋，不但提供了一種全新的生活方式，成為這個時代下的消費主流，也為眾多企業轉戰旅游行業帶來千載難逢的時代機遇。

如何搶占文旅產業先機，指導文旅項目順利開發？這里借助巔峰智業五礦哈施塔特小鎮與韶山銀河旅游區兩個項目，通過階梯分析四步推進法，從開發角度，看頂層設計如何助推文旅項目戰略落地。

五礦哈施塔特小鎮

一、把握需求：明確企業“文旅時代”訴求

文旅時代，企業面臨的經濟形勢更趨復雜，但同時機遇與挑戰并存，也開啟了大企創新，萬企創名的時代。在不斷創造自我品牌價值的同時，兩類企業成為發展文旅項目的重要企業。

1.品牌升級需求。多為大中型房地產企業，這類企業有實力、有經驗、有視野、有運作力，房地產開發經驗豐富，易于接受新生產品并勇于嘗試，開發文旅項目在于探索易于復制的模式，延伸產業鏈條，提升品牌生命力，實現企業的多元化發展。這類企業需走出適合自己發展的路，形成獨具特色的開發模式，如萬達、恒大、海昌、碧桂園、綠城、五礦等企業。

2.跨界整合需求。多為上市、國營等企業，這類企業原有主業與旅游地產相關性不高，跨界進入文旅產業在于尋找新的增長點，擺脫現有經營困局，或者尋求新的產業延伸，實現企業轉型、品牌創新，進而資產持續增值。如華誼兄弟、復星集團、福星科技、韶灌工程管理局等。

二、找準方向：破題突圍實現“文旅開發”

從開發的角度采用倒推分析法細分項目難點與重點，最短時間解決“文旅開發”核心問題，尋找最佳突破口，迅速破題。

1. 創建模式，轉型擴張需求

項目簡介：五礦哈施塔特小鎮位于惠州博羅縣，總規模1800畝，總投資60億元。其中住宅115萬平米，商業配套2萬平米。依托哈施塔特小鎮建筑風貌以及未開發的土地資源，需明確小鎮未來開發方向，打造傳統景區，旅游地產還是主題公園？同時如何建立“五礦模式”，便于復制與品牌輸出？

解決策略：小鎮已具備一定的產業基礎和大游客量基礎，在對比交通區位、資源條件、消費群體與場地條件等分析后，我們認為項目具備開發文旅產業的條件，確定打造一站式全齡全包全時度假綜合體，以此為突破口，形成可復制創新性五礦模式。

實現目標的四個重要環節

2.跨界融合，多元發展需求

項目簡介：韶山灌區位于湖南省湘潭市，流經湘鄉市、湘潭縣、韶山市，長度約52公里。作為湖北省最大的引水灌溉水渠，通水50年以來，以續建配套工程與節水改造為主。2016年韶灌工程管理局明確轉型方向，將韶山灌區打造成為全國現代灌區示范試點——韶山銀河旅游區。開發難點在于如何拓展灌渠的功能，進行最佳產品組合與產業融合，以求最佳綜合效益，實現良好的招商。

解決策略：從投資角度分析，較強的招商吸引力和商業價值，在于凸顯產品的特色、發展潛力和綜合收益。因此產品策劃階段明確了以下幾個重要環節。

實現目標的五個重要環節

三、核心創意：有效凸顯利用“文旅資源”

避開撒網式、雷同式開發，因地制宜，從資源特色出發，對地塊“文旅資源”進行有效開發與利用，提煉開發較為成熟且具有潛力的地塊做引爆點，打造一系列精品旅游線路，串聯逐點突破。

1. ?地產項目的“文旅” 升級

五礦哈施塔特小鎮小鎮要解決的是一個典型的地產項目如何實現“文旅” 升級。從五礦哈施塔特小鎮升級為一站式全齡全包全時度假綜合體，我們制定了四個步驟。

第一步：注入強大的產業支撐，全產業鏈下產品落位。

建立七大產業鏈條，產業互補，實現產業閉環。

構建兩大核心產業：文旅地產+幸福文化創意產業。

形成五大支撐產業：休閑商業+商務會議業+健康運動產業+生活服務產業+親子教育產業。

對七大產業鏈展開梳理，以婚慶產業分析為例

第二步：明確特色鮮明主題文化。

三大維度明確小鎮發展文化內涵

第三步：創新運營模式，為企業定制可復制推廣的運營模式。

第四步：量身定制、化繁為簡，提供一站式服務。

一站式一價包服務包括接送機服務、住宿、一日三餐及全天候茶點飲料、運動和娛樂項目、演出和晚間娛樂活動等，關注和迎合客人需求。

一站式服務模式結構圖

2. “不沾邊”旅游項目的“文旅” 復興

韶山銀河旅游區作為惠民工程，50年來以蓄水、灌溉、泄洪抗旱、供水發電等為主要功能，從韶山灌渠升級為韶山銀河旅游區，我們制定了六個步驟。

第一步：細分研學旅游與休閑度假兩大主力市場客群，精準滿足客戶需求。指導產品設計。

四類研學旅游主力客群

第二步：拓展產業鏈，挖掘具有開發價值的產品，注入新的產業增強旅游區活力。

現代水利綜合功能區功能結構示意

第三步：體現地塊資源價值，打造情景體驗、營造即時的歷史現場感，與非紅旅游聯動。

產品布局與主題文化緊密結合

第四步：組團式開發，主題化打造，取舍有道， 注重旅游+運用。

第五步：立體交通串聯景區內外，解決最后一公里問題，實現暢達旅游體驗方式。

第六步：開發模式注重長中短期結合。

采用綜合價值最佳的開發模式：最值得想的旅游項目（人氣、品牌）+最值得做的地產項目（溢價、升值）+最值得拿的水電項目（短期見效，收入穩定，風險?。?/p>

綜合價值最佳的開發模式

四、量化效益：謀劃“文旅價值”效益最大

根據企業資金狀況與投資需求，長線與短線收益結合，謀求“文旅價值”綜合效益最大化，制定最佳財務規劃。

1. ?價值溢價、低投入高回報，立見成效

目前五礦模式——一站式全齡全包全時度假模式正在構建中。

2. 體現大投資、惠民工程與經濟效益結合

目前湖南建工集團已與韶灌工程管理局簽訂韶山銀河旅游區戰略合作，計劃投資65億元，重點打造“全國生態水利先導區、現代農業樣板區、產業融合示范區，城鄉統籌引領區、改革創新探索區”的現代灌區新模式。

結語：

文旅越來越成為一個有情懷有溫度的話題，文旅項目的運營模式和盈利模式，成為當下熱點探索創新課題。中國的文旅產業發展迅猛，投身其中的企業堅持產品創新、運營創新、商業創新、金融創新，為文旅產業高速發展文旅項目持續發展提供了強大的實力保障。